【分譲か賃貸か】

住宅について分譲がいいか、賃貸がいいかというテーマが昔から議論されています。分譲の方が造りがしっかりしている、賃貸のほうがいつでも場所を変えられる、のように様々な意見がありますが、財務的にはどのように評価できるでしょうか。

 

前提として、分譲さんは3500万円を借り入れ、返済は35年(毎年100万円)で3500万のマンションを購入したとします。簡便化のため利息は考慮せず、返済は給与からしているとします。一方、賃貸さんは同じマンションに賃貸で住んでいるとします。この場合の家賃は平均的な表面利回りが5%とすると、年間175万円となります。
この2人を比較しますが、35年後はどうなるでしょうか。分譲さんは借り入れを全て返済し部屋も自分のものになっていますが、賃貸さんは6125万円(175万×35年)払ったにも関わらず部屋は自分のものになりません。これだけだと容易に分譲の方が得だとわかるかと思います。

 

次に賃貸さんが始めから分譲さんと同じ条件で借り入れをして、3500万円の投資をしていたらどうでしょうか。投資の利回りは2%とすると毎年70万円の利益を得られます。これを家賃の支払いにあてれば毎年の負担は105万円となり、分譲さんの毎年の支払いとほぼ同額になります。
そして35年後にどうなるかといいますと、分譲さんは先程と同様に借り入れは全て返済しマンションの部屋が自分のものになっています。賃貸さんは3675万円の支払いとなり分譲さんより支払いが少し多いですが、35年後は借り入れは全て返済し、さらに3500万円分の投資商品が手元にあります。ここで分譲さんに残された35年後のマンションというとかなり老朽化していると思いますので、当初の3500万円で売れるかというとかなり難しいと思います。しかし賃貸さんの投資商品は老朽化することなく価値が保たれるわけで、分譲さんよりも総額は175万円分多く払いましたがトータルでは賃貸さんの方が得ではないかという見方ができます。

 

では、賃貸さんの投資利回りが0.5%の場合はどうでしょうか。毎年の利益は17.5万円となり全額家賃の支払いにあてたとしても毎年157.5万円の負担となります。これを35年支払った場合、総額で5512万円となります。そうなると分譲さんよりも2012万円も多く払うことになり、3500万円の投資商品が残ったとしても果たして分譲さんよりも得なのか、と思えてきます。

 

このように分譲と賃貸とどちらが得かというテーマを財務的な面から検討するには、ただ賃貸をするのと比較するのではなく、借り入れして投資しながら賃貸する、というシナリオと比較する必要があります。現実的には、投資資金を銀行から借り入れることは難しいですし、安定的に数%で運用することが苦手な方が多いのに対して、マンションが35年後に価値が全くゼロになることはなくそれなりの金額で売却できますし、住宅ローンは容易に借りることができます。賃貸よりも分譲の方が多数派なのはそういった理由も大きいのではないかと思われます。

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