REITへの投資

今回はREITへの投資を検討してみたいと思います。コロナの影響で株価が下落し、REITの価格も軒並み下がりました。この状況でREITに投資することは、①価格が大幅に安い、②安全性が高い、③配当利回りが大きい、という理由でかなりおすすめできるのではないかと考えています。

①価格が大幅に安い
東証に上場しているREIT全銘柄を対象にした指数が東証REIT指数ですが、年末から年始にかけて2,100円から2,200円だったものが株価が一気に下がった3月中旬に1100円台となり、その後4月中旬時点では1,500円台となり、3割ほど下がっている状況です。ただ、REITにも色々な種類があり、投資対象によってオフィス、住居、商業施設、物流施設、ホテル、ヘルスケアの6つがあります。東証REIT指数では全銘柄が対象となるため、影響を受けていない物流倉庫などのREITがあるため、下落率は平均化されています。この中で大幅に下落しているのはホテルと商業施設でして、5,6割価格が下がっている銘柄が多くあります。確かに現時点では外国人もいませんし、出張や国内観光もほとんどないのでホテル需要は激減しています。また、商業施設のテナントは店を閉めていることも多く、この影響がいつまで続くか読めません。今回の騒動が収まれば元の状態に戻るのかと言われると不確実な面もあります。とはいえ、5,6割も価値が下がるのかといえばそんなことはないのではと思います。今回REITを大量に売却したのは地方銀行とのことです。銀行は自己資本比率の規制があるため、一定以上の損失が出た場合に売却することをルールとして決めており、それに該当したのでしょう。このように下がった理由もわかっており、不確実性がそこまで高くないと考えています。

②安全性が高い
価格が大幅に安くなったことでNAV倍率も小さくなっています。NAV倍率とは株式におけるPBR(株価純資産倍率)に似た指標でして、NAV倍率が低い程割安といえます。従来は1.0前後で推移していましたが、先程のホテルや商業施設のREITは0.5~0.7となっています。REITの貸借対照表はシンプルでして、事業会社のように回収リスクのある在庫であったり、資金化できないのれんといった資産はありません。メインは固定資産であり物としての価値が残るものです。そのような貸借対照表でNAV倍率が0.5というのはかなりお得かと思います。また、現預金を貯め込んでいることが多く、資金繰りは問題なさそうです。売上にしても変動収入と固定収入に分けているため、ただちに売上がゼロになるわけでもありません。それから大手スポンサーが入っているため、万が一の際の救済が期待できると思います。

③配当利回りが大きい
REITの分配金利回りはここ数年4~6%となっています。今回の影響で下がる可能性もありますが、それなりに期待できる水準かと思います。配当のインカムゲインがあるので価格が戻るまで期間を要した場合でも気長に待つことができるのではないでしょうか。

以上のように検討して、自分でもある程度REITのに投資しております。このままホテル離れが進み空室率が高いままとなったり、商業施設ならテナントが家賃を払えなくなり空きテナントが増え、家賃も下がっていく。その結果、物件の価格も下落して廃墟のようなスカスカの建物が残る、といったシナリオになれば投資は失敗になりそうですが、そうならないことを祈ります。

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