REITへの投資(ホテルリート)

前回REITについて書きましたが、その後REITの価格がどうなったか振り返ってみたいと思います。REITの価格を平均した東証REIT指数は4月に1,500円台でしたが、6月19日時点で1,684円となっています。6月前半は1760円辺りまで上昇しましたので順調に戻ってきている印象です。東証REIT指数ですとホテル、商業ビル、オフィスビル、住宅、倉庫、ヘルスケアの全てが平均化されてしまいますので、それぞれの種類で代表的な銘柄を見てみます。

 

(ホテル系)
ホテルREITはコロナの影響を一番受けた銘柄です。実際の稼働も3月~5月はかなり悪く、稼働率1、2割といった発表でした。株価への影響も大きく、例えばジャパン・ホテル・リートは2019年に8万~9万円だった株価が4月は3万円台後半になりました。現在48,000円と戻ってきていますが乱高下が結構激しいです。株価がかなり下がっていて割安という見方もできますが、部屋の稼働がいつ戻るのかという実態面での不安がとても大きいです。稼働が長期間戻らないことになると利益が出ずにまずは配当が減らされ、その後はテナントの倒産も考えられます。有報を見るとジャパン・ホテル・リートのテナントはいくつかありますが、ホテルマネジメントジャパンという会社がそれなりの割合を持っています。この会社は非上場のため財務状況が全くわかりませんが、ホームページを見るとそれなりの数の直営ホテルを持っているので、固定費の負担にどこまで耐えられるでしょうか。もし倒産ということになってもすぐにこのリートも倒産ということはなく保証金を回収して他のテナントを探すことになりますが、この状況ですぐに見つかるのか、また見つかったとしても固定賃金の割合などが不利な契約になることも考えられます。ジャパン・ホテル・リートは現時点で業績予測を出していないため、発表された際にはガクッと落ちることも考えられます。ただ、長期的には割安だと思うので次に落ちた際には買い増しも検討しております。

 

ホテル系で一番暴落したのがインヴィンシブル投資法人で、2019年に6万円台であった株価が現時点でも31,200円です。インヴィンシブル投資法人はコロナ後にしばらくして発表されたプレスリリースが衝撃でした。ホテルリートはテナントから賃料をもらいそれを売上としますが、通常は部屋の稼働率に応じた賃料と稼働率に関係なく固定でもらえる賃料に分かれています。インヴィンシブルも6割ほどは固定賃料の契約でした。しかし、コロナで稼働率が落ち、テナントがこのまま固定賃料を払ったら数ヶ月で倒産してしまうため固定賃料も払わない、損失は全てインヴィンシブルが引き受けるということが決められ、5月上旬にプレスリリースが出されました。インヴィンシブルのテナントはほとんどがマイステイズホテルです。ビジネスホテルなのでコロナの影響もかなりあるとは思いますが、それは先ほどのジャパン・ホテル・リートも同じです。では何が違うかといいますと、インヴィンシブルのスポンサーはフォートレスグループというファンドですが、マイステイズホテルも同じファンドが運営しているのです。そのため、リートという箱とテナントの運営会社との独立性が弱く、そもそもテナントから保証金を取っていないという形態でした。そして今回の固定賃料減免ということが起こりました。インヴィンシブルが特殊な形態であることは、このような事象が起こる前にはなかなか気付かないかなと思います。そのようなこともあり、余談を許さぬ状況のため今の株価にも反映されています。個人的には安いもののリスクが結構大きいかなと思われる銘柄です。

コメント

タイトルとURLをコピーしました